文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国(guó)住(zhù)房和城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议(yì)提出“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明(míng)确表态，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房预(yù)售(shòu)制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对(duì)购房者的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实(shí)力(lì)的别(bié)建(jiàn)了(le)，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时(shí)代(dài)步入高质量发(fā)展阶(jiē)段的必然趋(qū)势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效(xiào)机(jī)制，长效机制四大关键是推动城市(shì)群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照(zhào)经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单(dān)方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看，预(yù)售制对(duì)购(gòu)房者非常不公平(píng)，比如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业(yè)层面看(kàn)，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中央房住不(bù)炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预(yù)售制度？预(yù)售制度怎么来的(de)？国外什么情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商(shāng)放杠(gāng)杆(gān)的方(fāng)式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得(dé)政府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后从(cóng)银行一次性(xìng)贷(dài)款支付剩余全部房(fáng)款，而(ér)是(shì)根据开发商工程(chéng)进度在完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度是(shì)需要(yào)严(yán)格的(de)资金监管、分(fēn)期支付以及违(wéi)约处罚措施作(zuò)为(wèi)保障的，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助(zhù)于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然(rán)这需(xū)要配(pèi)套(tào)房企债(zhài)务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国(guó)一定能(néng)化解(jiě)这个难题，让房(fáng)地产回归实(shí)体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，形容君子的成语有哪些，形容君子的成语有哪些词语这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的(de)本质是(shì)向善，是以客(kè)户为中心，房地(dì)产也不能例(lì)外，老百姓(xìng)买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业(yè)健康发展的(de)重大(dà)措施。在当(dāng)前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制要结合稳楼(lóu)市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务(wù)院发展研究中心参(cān)与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后(hòu)来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的(de)前世今(jīn)生形容君子的成语有哪些，形容君子的成语有哪些词语strong>

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前(qián)预售资金第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是(shì)地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还(hái)未推行公共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不(bù)过大多数(shù)居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资(zī)金周转期(qī)长等问题(tí)。针对(duì)这一系列问(wèn)题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一(yī)经(jīng)推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的(de)基础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金(jīn)周(zhōu)转有着(zhe)独(dú)到的见(jiàn)解，在努力寻求方(fāng)法加(jiā)快自身资金周转。当(dāng)时(shí)其(qí)在购下九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除了(le)分层出(chū)售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的(de)地势环(huán)境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买家的(de)订(dìng)金，采用类似租(zū)金(jīn)的(de)分期付(fù)款(kuǎn)形式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了(le)民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了(le)制造商(shāng)的(de)资金问(wèn)题(tí)，降低(dī)投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为(wèi)当(dāng)时中国香港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地(dì)产市场的(de)改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高(gāo)效(xiào)率地解(jiě)决了(le)核心的住(zhù)房(fáng)供不应求的问(wèn)题，使(shǐ)房市发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了中国(guó)香港(gǎng)楼(lóu)市几十年(nián)繁荣(róng)，但(dàn)期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完(wán)善、规(guī)范化，建立健全的(de)监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门提升了对(duì)于预(yù)售楼(lóu)花制度的(de)监管，即要求(qiú)开(kāi)发商在预售(shòu)前，确保地(dì)价款已经全部支付，还要证(zhèng)明(míng)自身有资金(jīn)等能力把项目(mù)完成，资(zī)金需放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时(shí)需律所和(hé)建筑(zhù)师的核(hé)准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监(jiān)管账户资金(jīn)，中国香港要求(qiú)律(lǜ)师行在银行开设(shè)的信托(tuō)账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商操(cāo)作等采取全(quán)透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动(dòng)项(xiàng)目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面(miàn)临(lín)住房(fáng)需求大和供(gōng)给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建设(shè)，这一(yī)导向使前期(qī)发展工业(yè)化(huà)的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房(fáng)基(jī)础等(děng)城市(shì)化配(pèi)套问题，才能(néng)进(jìn)一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发(fā)展起步(bù)较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福(fú)利分房制度也出(chū)现了分(fēn)配(pèi)不公(gōng)、效率低、配(pèi)套(tào)差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面临商品房(fáng)的需求量(liàng)大，而社会(huì)缺少大型(xíng)房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)商，商品(pǐn)房供(gōng)应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市(shì)场的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地(dì)逐(zhú)步引进中国香港(gǎng)预(yù)售商品房(fáng)制度，先后出(chū)台多(duō)项文件，大(dà)力支(zhī)持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院(yuàn)出(chū)台《关于进一(yī)步深化城(chéng)镇住房(fáng)制度(dù)改革(gé)，加快住房建设的(de)通知(zhī)》文件，决定停止住房(fáng)无(wú)偿实物分配，逐(zhú)步实行住房(fáng)分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社(shè)会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地(dì)产市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期(qī)房(fáng)，解决了房企缺少资(zī)金和开(kāi)发(fā)时(shí)间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大(dà)难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模式(shì)，住(zhù)房供应速度加(jiā)快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台(tái)相关的信贷(dài)政策，支持(chí)购房者，极(jí)大作用(yòng)推(tuī)动了房地(dì)产(chǎn)市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调(diào)整(zhěng)形成(chéng)契(qì)合中国(guó)内地的商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预售制(zhì)的初(chū)衷是(shì)为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开(kāi)发企业(yè)将正在建设(shè)中的房(fáng)屋(wū)预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的(de)行(xíng)为。区别于(yú)中国(guó)香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房(fáng)预售流(liú)程为(wèi)：房地(dì)产开发商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品房(fáng)买卖合(hé)同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房(fáng)者需要一次性(xìng)付清首(shǒu)付款，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式(shì)一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香(xiāng)港的按(àn)照工程进度付款有所不同。对(duì)中国内地(dì)的(de)开发商(shāng)而言，预售制商(shāng)品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加(jiā)市场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)市场的稳步发展起(qǐ)到了(le)重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产市场快速(sù)发(fā)展阶段的(de)资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平(píng)，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗居到基(jī)本适居，住房事业(yè)取得(dé)巨大进步，数十(shí)年时间(jiān)走完发达国(guó)家几(jǐ)百年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革(gé)开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发(fā)布(bù)的《中国住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约(yuē)3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)期房(fáng)销售面积占总销售(shòu)面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了中国内地房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的发(fā)展。中国内地房(fáng)地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投(tóu)资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业(yè)从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业(yè)链特别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房地产及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地(dì)产融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠(qú)道，根据我们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德(dé)三国(guó)合计的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股(gǔ)债房市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国(guó)的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的(de)比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住(zhù)房市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券(quàn)市值较低，居(jū)民投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)，当(dāng)前的负面(miàn)效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对(duì)购买者的(de)单(dān)方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能交房(fáng)等(děng)风险。另(lìng)外(wài)，购房(fáng)者和开发商之间的购房(fáng)合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个独立(lì)的合同(tóng)关系，如果开发商发(fā)生违(wéi)约，购房者只能根(gēn)据购房合同(tóng)向开发商主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险，进行(xíng)影响自身(shēn)信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金(jīn)融层(céng)面看，银(yín)行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为(wèi)市场波动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房者(zhě)签订的预(yù)售合同和(hé)按揭(jiē)合(hé)同，已(yǐ)经从(cóng)银(yín)行获(huò)得房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失还款(kuǎn)能力或(huò)短期不(bù)能还款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行(xíng)将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确(què)规定了开发企业预售商品房(fáng)所(suǒ)得款项应当用于有关的工(gōng)程建(jiàn)设(shè)，商(shāng)品房预售款监管的具(jù)体办(bàn)法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并没(méi)有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地实(shí)行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目(mù)的(de)建安成本(běn)乘以建筑(zhù)面积或者项目工程(chéng)总(zǒng)额报(bào)价计算(suàn)重点资金。而(ér)事(shì)实(shí)是，不少(shǎo)购房(fáng)款未(wèi)进(jìn)入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供却(què)被迫继(jì)续还款。那(nà)么，监管账户资(zī)金如(rú)何被挪走的？实际(jì)上，在过(guò)去(qù)房地产(chǎn)大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义(yì)，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将(jiāng)资金转给房(fáng)企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所需(xū)。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企各(gè)地(dì)项目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金(jīn)流动性(xìng)，房企抽调资(zī)金统(tǒng)筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金(jīn)循(xún)环高(gāo)周转模(mó)式(shì)，但(dàn)一(yī)定程度(dù)上(shàng)把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设(shè)有定金或预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预(yù)付(fù)款一般以定(dìng)金方式(shì)支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款按(àn)照(zhào)工程进度(dù)逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护(hù)：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房出现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时(shí)，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交付质量的(de)保障有两种方(fāng)式，一是期(qī)房由政府或(huò)第(dì)三方验收(shōu)合(hé)格并提供(gōng)验(yàn)收凭(píng)证后，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者(zhě)提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前(qián)预售资(zī)金第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期(qī)限内无(wú)条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支(zhī)付首付，其余(yú)房款交付后(hòu)按揭还(hái)款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节(jié)，定(dìng)金比例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据(jù)，2021年(nián)美国平均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定(dìng)金(jīn)或首付外，购房者(zhě)在房屋交付(fù)后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国(guó)为防止开(kāi)发商挪用资金(jīn)，购房者的(de)定金及首付款由第三(sān)方(fāng)公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司(sī)的(de)信托账户监(jiān)管。如果开(kāi)发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任何(hé)责(zé)任与损失(shī)。而(ér)开发商(shāng)在房(fáng)屋建设(shè)过程中的(de)资(zī)金(jīn)全部来自银(yín)行，银行(xíng)根据工程(chéng)进(jìn)度向(xiàng)开发商提供一定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商(shāng)挪用资金直接损害银(yín)行利益(yì)，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度(dù)。开发商在房(fáng)屋交付时(shí)需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭(píng)证(zhèng)向银行得到购房者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零(líng)首(shǒu)付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按(àn)工(gōng)期放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利(lì)率(lǜ)，开发(fā)商或购房者(zhě)可购买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发(fā)商在项(xiàng)目获批后即可预(yù)售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预约公证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付(fù)公(gōng)证费和土地交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在购房(fáng)款中，属于购(gòu)房附(fù)加(jiā)费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没有(yǒu)规定最(zuì)低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采取按工期(qī)支付房款的制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例因项目而异。一(yī)般来(lái)说(shuō)，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完(wán)工，支付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房(fáng)款前申请房(fáng)贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，银(yín)行按(àn)施工节奏(zòu)分(fēn)多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用(yòng)期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大延期(qī)或(huò)重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负(fù)责相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师(shī)，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等(děng)各(gè)个环节，各(gè)环节内容(róng)确认(rèn)无(wú)误后签订(dìng)首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时(shí)，购房者(zhě)10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合同(tóng)签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但(dàn)是(shì)交房(fáng)前付款比例(lì)相(xiāng)对较低，一般(bān)会在合(hé)同签(qiān)订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即(jí)交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后(hòu)才(cái)能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金监管极为严格，资(zī)金(jīn)也(yě)由律师监管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度、支付(fù)相(xiāng)关款项过程(chéng)中(zhōng)，由(yóu)买房(fáng)律师(shī)将资金转给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律(lǜ)师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账户(hù)前经过两道关口，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开发商(shāng)必须(xū)完成“预售(shòu)房定金保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡(héng)，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出(chū)台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯(wéi)一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对(duì)购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法(fǎ)律要(yào)求(qiú)开发商必须完(wán)成定金保(bǎo)全措施才可预售。什(shén)么(me)是定金保全(quán)措施(shī)？即买卖双方(fāng)签订购房合(hé)同(tóng)时(shí)，开发商向金融机构或指定保证机构或保(bǎo)险机(jī)构签订定(dìng)金(jīn)保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预先(xiān)支付(fù)的购房款也(yě)受(shòu)该措施保护。若开发(fā)商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或(huò)保(bǎo)证机构或保(bǎo)险公司兑(duì)付(fù)，同时(shí)，开发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即可(kě)向银(yín)行申(shēn)请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才(cái)开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后(hòu)付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工(gōng)程进度(dù)支(zhī)付，所(suǒ)有资金进银(yín)行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购(gòu)买合同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者(zhě)向银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡期(qī)房同样采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了(le)统一(yī)详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等(děng)完工等，支(zhī)付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者(zhě)的订金(jīn)与付款会(huì)存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋(wū)建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策出(chū)手(shǒu)临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大(dà)对刚需(xū)和改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重(zhòng)点(diǎn)是保交(jiāo)楼(lóu)保复(fù)工(gōng)保民(mín)生，给予强有力(lì)的金(jīn)融工具支持(chí)。另一方(fāng)面，从现在起，对还在(zài)正常(cháng)运转的房企(qǐ)包(bāo)括(kuò)民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分(fēn)估(gū)计形势(shì)复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效(xiào)机制(zhì)。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金(jīn)环节(jié)，建立(lì)开(kāi)发商(shāng)违约后(hòu)定金保护(hù)机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提供充(chōng)分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的(de)第三方资金监管机(jī)构(gòu)，或(huò)由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保(bǎo)修期内，开发(fā)商应对房屋质(zhì)量问(wèn)题全权(quán)负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售(shòu)制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能(néng)兑(duì)现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬(yìng)的(de)产品质(zhì)量(liàng)和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极大的(de)提升开发(fā)商的(de)建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。