近两年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额的(de)REITs产品，平(píng)均分红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此表示，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期(qī)投资价(jià)值，通(tōng)过观测(cè)经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也(yě)是观(guān)察REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生现金收益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红(hóng)目前已(yǐ)包含了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归(guī)还，在(zài)选择投(tóu)资标(biāo)的时应了解资产类型和分红的特征。

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除息(xī)日，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公(gōng)布(bù)。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配金额占(zhàn)可(kě)供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基(jī)金份额交易价格的变化(huà)。基金份额二(èr)级市场价格(gé)受到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市场因素的(de)综(zōng)合影响，较易引起(qǐ)波(bō)动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红(hóng)预(yù)期(qī)则更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的经(jīng)营(yíng)现金流，投资人(rén)通(tōng)过基(jī)金募集(jí)材料和信息(xī)披露文件(jiàn)，结(jié)合行业(yè)及市场情况，可以分析基础设施项目的(de)经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额(é)持有(yǒu)人实际(jì)获得(dé)的现金(jīn)收益，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级副总监李(lǐ)华平也(yě)表示，根据《公开(kāi)募集基础设(shè)施证券投资(zī)基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基(jī)金(jīn)年度可分配金额以现金形式分配给投(tóu)资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征(zhēng)之(zhī)一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为(wèi)，从投资角度来(lái)看，基(jī)础设施(shī)公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特(tè)点昆虫界的老大是谁，世界最强虫王第一名(diǎn)。二(èr)级市场价(jià)格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性(xìng)”的(de)一面，分(fēn)红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求，分红类似于(yú)债券派息，但不等同于债券的固(gù)定利息回报，而是(shì)由可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产(chǎn)配(pèi)置多元化提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强的(de)配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助机构投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够(gòu)通过分(fēn)红获(huò)取相对于投资(zī)债券相对高的收益(yì)性，在有效(xiào)控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于未来分(fēn)红水(shuǐ)平(píng)的(de)预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市(shì)场价(jià)格走(zǒu)势(shì)的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完(wán)成(chéng)率不达预(yù)期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的(de)价格。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)波动受(shòu)多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的(de)主要因素之(zhī)一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利于吸(xī)引投资(zī)者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也表示，近期(qī)经(jīng)济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相(xiāng)对经济活力(lì)的(de)改(gǎi)善(shàn)有(yǒu)一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将对基金份额的(de)开盘指导价做调减处(chù)理，调(diào)减(jiǎn)金额根据单(dān)位基金(jīn)份(fèn)额的分红金额进(jìn)行(xíng)计算。除权操作是对分红(hóng)前(qián)后基金份(fèn)额净值变化的修正，使投资人(rén)在(zài)基金(jīn)分红前后(hòu)均(jūn)可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信心，同时需结(jié)合(hé)持(chí)有产品的(de)特性(xìng)，关注二级(jí)市(shì)场(chǎng)扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分(fēn)配(pèi)和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业(yè)内人士(shì)还(hái)提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之上(shàng)的增值部(bù)分不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为准确(què)，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的(de)比(bǐ)例(lì)是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大多(duō)数普通投资者可能(néng)把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是(shì)持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同(tóng)年(nián)限到期(qī)后(hòu)基金(jīn)价(jià)值(zhí)面临(lín)极大不确定性，这是(shì)该类投资者(zhě)应该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类(lèi)两(liǎng)大资产类型(xíng)，持有产(chǎn)权类产品的收益(yì)主要包(bāo)括每年的现金分红及(jí)资产增(zēng)值(zhí)的收益，而持(chí)有特(tè)许经(jīng)营类产(chǎn)品的(de)收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要(yào)来自项目每年的现金分红(hóng)。其(qí)中，特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的分红包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投(tóu)资(zī)标的时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细(xì)分来(lái)看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成区别。特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看(kàn)重底层资产(chǎn)的价值(zhí)增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需(xū)要(yào)考虑(lǜ)底层资产属性，对(duì)所选择(zé)产品的二(èr)级市场价格和分红有合(hé)理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责(zé)人也认为(wèi)，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许经(jīng)营项目在经营权到期后不(bù)再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较(jiào)短的特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余期(qī)限较(jiào)长的特许经营(yíng)权项目，即(jí)使分派率相(xiāng)对(duì)较低(dī)，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责人(rén)提(tí)醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的(de)分(fēn)派金额包含了(le)投(tóu)资本金，在不进(jìn)行扩募的(de)情况下，基(jī)金(jīn)份额单价随着分派进度(dù)逐年下降是(shì)正(zhèng)常现象，投资特(tè)许经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，产权类项目的(de)土地(dì)或建筑(zhù)的剩(shèng)余(yú)使用年限一般较长，再加上到期(qī)后通(tōng)过(guò)对建筑的更新(xīn)改造或(huò)补缴土地出让金(jīn)等追加投(tóu)资，有机(jī)会进一步延长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续经(jīng)营(yíng)的假设反(fǎn)映在基(jī)础资(zī)产(chǎn)的(de)估值上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基(jī)金(jīn)分红(hóng)的时点，多(duō)位业内人士(shì)还表(biǎo)示，在(zài)产(chǎn)品分红(hóng)期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和评(píng)估项目(mù)底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的(de)指标有两个(gè)：一(yī)是年报中披(pī)露的经营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在(zài)本质性(xìng)区别。经营活(huó)动产生的现金净流(liú)量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目进(jìn)行(xíng)调整，加(jiā)期初现金，最终得(dé)到的账(zhàng)面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独(dú)立的资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关(guān)注(zhù)内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资产更(gèng)多关注(zhù)分派(pài)率(lǜ)高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配收益主要(yào)来自(zì)底层(céng)资(zī)产的经营(yíng)净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况直接(jiē)影响投资回报(bào)，投(tóu)资(zī)者可综合考虑原始权益人综(zōng)合(hé)实力(lì)、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实(shí)力等多重(zhòng)因(yīn)素来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由于分红(hóng)交易带来(lái)的短(duǎn)期博弈(yì)机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资(zī)者关注(zhù)有(yǒu)基本(běn)面支(zhī)撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金额预(yù)测(cè)。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披(pī)露(lù)预(yù)测进(jìn)行(xíng)比较分析，结合经济及市(shì)场(chǎng)的实际环境，对基(jī)础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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